如何購買商品房?購買商品房需要注意的八大事項

如何購買商品房?綜合考量樓盤品質(zhì)。商品房位在小區(qū)的樓宇中，處在周邊的大環(huán)境當中，所以綜合考量樓盤品質(zhì)顯得十分重要。購房者應注意以下幾點：

1、選擇有實力的開發(fā)商

選擇口碑好、實力強的開發(fā)商和品牌物業(yè)公司，是購房不至于出現(xiàn)問題的*要**。有實力的開發(fā)商的建筑品質(zhì)、景觀打造、后期的物業(yè)管理都會做得好一些。

2、查看配套完善程度

看看學校、商業(yè)、郵電、道路等配套情況。有時房子蓋好了，但教育、商業(yè)、郵電、道路等配套沒跟上，也會造成一段時間生活的不便。如果附近有成熟社區(qū)，也就是說這些配套已經(jīng)投入使用了，那房子就更值得買了。

3、性價比是重要指標

對購房者來說，性價比要考量兩個方面，*先是購買成本，要計算下是否能夠以較低的成本購買到適合自己需求的房子;其次在房子長期使用的過程中成本是否較低，包括交通成本、時間成本、教育成本、消費成本等。例如，如果能節(jié)約上下班時間也是生活質(zhì)量的一個衡量因素。

請問購買商品房需要注意哪些方面

購買商品房需要注意的八大事項 ：

一、商品房銷售的條件

1.商品房銷售分類：包括商品房現(xiàn)售和商品房預售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為;商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

2.商品房現(xiàn)售的條件：A.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;B.取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;C.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;D.已通過竣工驗收;E.拆遷安置已經(jīng)落實;F.供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;G.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

3.商品房預售條件：商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，要按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售商品房應具備如下條件：A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;B.持有建設工程規(guī)劃許可證;C.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確立施工進度和竣工交付日期。

4.同時，購房者在買房過程中，要檢查賣方是否取得“五證”。“五證”是指《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》。一般只要有《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，就能表明所購房屋屬合法交易范疇。其中，《商品房預售許可證》規(guī)定了哪些房屋是可以預售的。商品房預售實行許可證制度，開發(fā)商經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后方可銷售。這是防止賣方到期無房可交或不能取得產(chǎn)權證的關鍵環(huán)節(jié)，因為有關部門經(jīng)過審查后，只對符合預售商品房條件的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)核發(fā)《商品房預售許可證》。因此，沒有許可證的期房是萬萬不可預購的。

禁止的銷售行為：A.不得返本銷售;B.不得返租銷售;C.不得分割拆零銷售。

二、土地使用年限

1.土地性質(zhì)決定期限：土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家*次出讓該地塊的事件。根據(jù)1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權出讓*高年限按下列用途確定：A.住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;B.工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;D.商業(yè)、旅游、娛樂用地，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;E.綜合或者其他用地，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。值得注意的是，商品房不管是一手還是二手，其土地使用年限都是從開發(fā)商取得國有土地許可的時間來核定其土地使用年限的。

2.開發(fā)商逾期開發(fā)減少年限：購房者在簽訂購房合同時，10%開發(fā)商主動告知了土地使用權年限情況，履行了告知的義務，購房者仍自愿購買的，可以認定購房合同是據(jù)實簽訂的，應當認為開發(fā)商并沒有違反合同法約定及附屬義務法定條款，就不用承擔任何責任。倘若90%開發(fā)商沒有盡到告知義務，且出售者與購買者簽訂的合同中土地使用權年限不符合法律規(guī)定的住宅用地的使用年限，就構成合同違約，應當承擔違約責任，當?shù)厮痉ú块T可以聯(lián)合建設等職能部門，責令開發(fā)商退還多收取的土地成本費，或者責令其將土地使用權的年限予以續(xù)展、補足，也可以由其支付費用而由買受人辦理續(xù)展手續(xù)，通過多種途徑，來彌補購房者的損失。土地使用權到期：根據(jù)《物權法》**百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權限間屆滿的，自動續(xù)期。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

購買現(xiàn)房因有實物存在，故只要自己認準，選好中意的房屋，依法辦好手續(xù)，就再無其他風險了。但在商品房買賣中，更多的是期房買賣。即消費者在按規(guī)定交付定金或者*期付款時，所購房屋還不存在或正在建設中;開發(fā)商的售房行為是一種預售行為。雖然預售商品房對活躍市場、改善居民住房條件及實現(xiàn)房地產(chǎn)的保值增值有重要的促進作用，但是顯而易見，這種銷售辦法也極易導致投機行為，消費者為此承擔著極大的風險，甚至可能出現(xiàn)交了*而*終買不到房的現(xiàn)象。