創(chuàng)業(yè)熱不斷升溫，如今想投資開(kāi)店當(dāng)小**的人越來(lái)越多。但開(kāi)店并非像“春天播種，秋天結(jié)果”那么簡(jiǎn)單，而要牽涉到選址、**、進(jìn)貨、銷售等諸多環(huán)節(jié)，其中選址是關(guān)鍵的**步。選址**步考慮的當(dāng)然是人流。俗話說(shuō)人流即商流，人流即**流。一個(gè)人氣*爆的商業(yè)物業(yè)，往往會(huì)贏得精明投資客的**時(shí)間關(guān)注，并成為知名商家爭(zhēng)相進(jìn)駐的地方，投資這樣的商業(yè)物業(yè)，當(dāng)然是每個(gè)人都?jí)裘乱郧蟮?。那么，開(kāi)店選址如何測(cè)算客流量呢?
測(cè)算人流需以靜態(tài)、動(dòng)態(tài)兩種
曾經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士感慨，在哪里買和賣什么都是開(kāi)店的頭等大事，選在人流不經(jīng)過(guò)的地方，東西再好，沒(méi)有人能看到是徒然，人流再多，但是進(jìn)去一次之后再也沒(méi)有回頭客也是浪費(fèi)，都是難以**的事情。在開(kāi)店選址方面，確實(shí)有很多東西可以進(jìn)一步量化，通過(guò)“數(shù)字化開(kāi)店”來(lái)降低后期的營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
參考一般連鎖店的開(kāi)店模式，需在選址時(shí)計(jì)算出每日的盈虧平衡點(diǎn)，即每天收支平衡點(diǎn)是多少。其中，成本方面*重要的有幾個(gè)部分：每天平攤下來(lái)的店面租金、人工費(fèi)用、促銷以及其他物料的成本，**方面主要是產(chǎn)品溢價(jià)。通過(guò)每日的平衡點(diǎn)，可以反推出每天大約需要有多少的銷售額才能夠?qū)崿F(xiàn)收支平衡，每天的銷售額則與店面的客流量、進(jìn)店率、成交率和每個(gè)客戶的消費(fèi)額度四個(gè)指標(biāo)相關(guān)，而前三個(gè)指標(biāo)都可以在店面選址的時(shí)候，便有一定的了解。
以某大型連鎖餐飲為例，在測(cè)算人流時(shí)，通常以靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種方式來(lái)測(cè)算人流情況。一種指在目標(biāo)店址蹲守，看每周經(jīng)過(guò)這個(gè)店的步行人數(shù)有多少，自行車和開(kāi)車的人一般不會(huì)計(jì)算在內(nèi)，除非可以方便地停車經(jīng)過(guò)并且有駐留的區(qū)域。從找到目標(biāo)店面到基本確定選址，一般時(shí)間在3-6個(gè)月，對(duì)于人流的要求，該連鎖餐飲會(huì)希望每周有15-18萬(wàn)人經(jīng)過(guò)才能納入*終考慮范圍。由于已經(jīng)有多個(gè)店面的開(kāi)店經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于進(jìn)店率、成交情況都已經(jīng)有相對(duì)比較成熟的數(shù)據(jù)，所以大多經(jīng)過(guò)數(shù)字量化測(cè)算之后開(kāi)張的分店，基本沒(méi)有賠錢(qián)關(guān)門(mén)的記錄。值得注意的是，開(kāi)設(shè)在休閑購(gòu)物區(qū)域的店和開(kāi)設(shè)在其他非目的地的店，在進(jìn)店率方面會(huì)有比較大的不同，那么對(duì)于人流的要求也會(huì)因此有所不同。
動(dòng)態(tài)測(cè)算會(huì)以走路每分鐘大約50米左右的速度，從目標(biāo)選址地點(diǎn)出發(fā)，看周圍3分鐘、5分鐘、10分鐘的步行距離內(nèi)各有些怎樣的建筑，分別列為未來(lái)的一級(jí)區(qū)域、二級(jí)區(qū)域和三級(jí)區(qū)域，這些人群則有希望成為未來(lái)的市場(chǎng)，當(dāng)然位于一級(jí)區(qū)域內(nèi)的人群越多越好，因?yàn)檫@些人群將是未來(lái)消費(fèi)*便利的。即便有些店面屬于前期布點(diǎn)，也會(huì)考慮到未來(lái)的周邊人流增加的速度，在租期和租金約定方面會(huì)將前期的虧損考慮進(jìn)去，整體一定會(huì)實(shí)現(xiàn)**。
除此之外，不少企業(yè)在選店的時(shí)候，對(duì)于店面本身的質(zhì)素也會(huì)有一定要求，不同類型的店面要求也很不一樣。比如某餐飲連鎖會(huì)要求，首層使用面積一般要超過(guò)350平方米，門(mén)面的長(zhǎng)度不少于12米，層高不低于2.8米，租期一定要在10年以上?？Х鹊赀B鎖，很多會(huì)要求一定要有外擺，不僅解決了室內(nèi)吸煙的問(wèn)題，而且可以讓客人在距離店面很遠(yuǎn)的地方，便能夠看到企業(yè)形象，感受到咖啡的氛圍，勾引出消費(fèi)的念頭。而一些飾品連鎖，如果選址在購(gòu)物中心，不僅希望能夠和時(shí)尚女裝在同一樓層，甚至還希望有適量的同類品牌扎堆，一般以3-4家為宜，品牌過(guò)少客戶難以形成消費(fèi)習(xí)慣，品牌過(guò)多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力就會(huì)加大。
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